Datorii de peste 35 de miliarde de lei la dezvoltatorii imobiliari din România

Advertisement

Advertisement

Conform unei analize realizate de firma de consultanță Frames, datoriile dezvoltatorilor imobiliari din România au depășit 35 de miliarde de lei în ultimele luni, o sumă de două ori mai mare decât cea înregistrată acum zece ani. Mai mult, peste 60% dintre companiile din acest sector se confruntă acum cu un risc ridicat de a intra în faliment.

Conform unui raport bazat pe date din Registrul Comerțului și Ministerul Finanțelor, un număr semnificativ de firme din domeniul dezvoltării imobiliare (cod NACE 4110) se confruntă cu dificultăți. În ultimii doi ani, 564 dintre cele 7.300 de companii înregistrate au inițiat procesul de dizolvare, 310 și-au suspendat activitatea, iar 57 au intrat în insolvență. Mai mult, peste 2.700 de companii prezintă un risc ridicat sau foarte ridicat de insolvență, conform indicatorului Altman Z-score, în timp ce alte 1.600 se află într-o zonă de risc moderat.

Principalul punct slab al sectorului imobiliar este creșterea datoriilor. Obligațiile financiare ale companiilor din domeniu au înregistrat o ascensiune semnificativă, de la 26,8 miliarde de lei în 2020, la 33,2 miliarde de lei în 2024. Estimările preliminare sugerează că, în 2025, aceste datorii au depășit 35 de miliarde de lei, în comparație cu 15,1 miliarde de lei în 2015. În paralel, pierderile nete s-au accentuat, ajungând la 610 milioane de lei în 2024.

Sectorul este caracterizat de o prezență puternică a firmelor mici: din cei aproape 7.300 de dezvoltatori activi, majoritatea, peste 6.800, sunt societăți cu răspundere limitată (SRL), un număr mult mai mic, doar 81, sunt societăți pe acțiuni (SA), iar restul, aproximativ 263, funcționează ca persoane fizice autorizate (PFA). Această structură, conform Frames, face sectorul vulnerabil la fluctuații economice. În paralel, cifra de afaceri a scăzut semnificativ, de la 7,55 miliarde de lei în 2022 la 6,4 miliarde de lei în 2024, iar profitul net a înregistrat o scădere de peste 300 de milioane de lei în aceeași perioadă.

Scăderea vânzărilor a dus direct la o creștere semnificativă a locuințelor nevândute, ajungând la o valoare record de 10 miliarde de lei în 2025. Această sumă este considerabil mai mare decât cele 7,5 miliarde de lei din 2022 și doar 1,5 miliarde de lei cu zece ani în urmă. Situația este deosebit de îngrijorătoare în București, unde peste 2.300 dintre cei peste 3.000 de dezvoltatori activi sunt considerați a fi în pragul dificultăților financiare.

Raportul subliniază că majorarea TVA-ului la locuințele noi, de la 9% la 21%, a agravat și mai mult situația dificilă a pieței imobiliare, mai ales ținând cont că peste 80% dintre apartamentele vândute în România sunt apartamente cu o singură cameră sau apartamente mici.

În ciuda dificultăților financiare, previziunile oficiale indică o rezistență remarcabilă în sectorul construcțiilor. Comisia Națională pentru Strategie și Prognoză estimează o creștere a volumului de construcții de 9% în 2025 și de 4% în 2026, susținută de dezvoltarea atât a noilor construcții, cât și a infrastructurii.

Conform analizei Frames, modificările fiscale vor remodela semnificativ piața imobiliară, favorizând doar dezvoltatorii mari, cu resurse financiare solide, care vor putea continua să activeze. Firmele mai mici, în schimb, ar putea avea nevoie de sprijin financiar. Se anticipează o implicare mai importantă a fondurilor de investiții, care vor orienta numeroase proiecte viitoare către modelul „construiește pentru închiriere”, pe fondul creșterii prețurilor la închiriere.

Analiza se bazează pe date financiare ale firmelor care activează în conformitate cu codul NACE 4110.